رأی شماره ۲۰۳ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری
رأی شماره ۲۰۳ مورخ ۱۳۹۶/۳/۹ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری
با موضوع: ابطال مصوبه شماره ۷۵۸۵/۶۳/۱۳۱ـ ۱۸/۸/۱۳۹۰ سازمان صنعت، معدن و تجارت استان گیلان درخصوص تعیین قیمت املاک شخصی
تاریخ دادنامه: ۹/۳/۱۳۹۶ شماره دادنامه: ۲۰۳ کلاسه پرونده: ۹۳/۹۶۷
مرجع رسیدگی: هیأت‌عمومی دیوان عدالت اداری
شاکی: آقای نعمت اله رمضانی
موضوع شکایت و خواسته: ابطال مصوبه شماره ۷۵۸۵/۶۳/۱۳۱ـ ۱۸/۸/۱۳۹۰ سازمان صنعت، معدن و تجارت استان گیلان
گردش کار:
شاکی به موجب دادخواستی ابطال مصوبه شماره ۷۵۸۵/۶۳/۱۳۱ـ ۱۸/۸/۱۳۹۰ سازمان صنعت و معدن گیلان را خواستار شده و در جهت تبیین خواسته اعلام کرده است که:
«با سلام احتراماً اینجانب نعمت‌اله رمضانی مدیر مشاور املاک شهر سبز واقع در فومن در خصوص مصوبه سازمان صنعت و معدن استان گیلان به شماره ۷۵۸۵/۶۳/۱۳۱ـ ۱۸/۸/۱۳۹۰ که بلافاصله پس از تصویب به شهرستان فومن نیز ارسال گردید و از طریق بازرگانی فومن به اتحادیه امور صنفی و متعاقب آن به اتحادیه مشاورین املاک و تک تک واحدهای صنفی مربوطه ابلاغ شد مقرر شد در قیمت‌گذاری آپارتمان متراژ مفید آپارتمان و مساحت انباری به صورت کامل و پارکینگ نیم‌بها محاسبه گردد (یا نصف مساحت) یعنی اگر پارکینگ ۱۲ متر مساحت دارد ۶ متر محاسبه گردد و به عبارتی نصف قیمت پارکینگ از خریدار قابل دریافت است و مشاعات ساختمان به هر اندازه‌ای که باشد مجاناً متعلق به خریدار است و در قیمت ساختمان تاثیری ندارد. مصوبه فوق مخالف اصول و مواد مختلف قانون از جمله موارد زیر می‌باشد.
۱ـ نه تنها وزارت صنعت و معدن بلکه هیچ نهاد دولتی یا خصوصی صلاحیت تعیین قیمت املاک شخصی را ندارد تا چه رسد به اینکه تعیین کند کدام قسمت تمام‌بها محاسبه شود و کدام قسمت نیم‌بها اصولاً بر چه اساس و اصول قانونی سازمان مذکور اقدام به تعیین قیمت و صدور چنین مصوبه‌ای نموده است! املاک شخصی که کالای تعزیراتی نیست طبیعتاً قیمت‌گذاری آپارتمان از این قاعده مستثنی می‌باشد.
۲ـ موضوع حذف مشاعات در نحوه محاسبه قیمت آپارتمان مخالف ماده ۱ و ۳ قانون تملک آپارتمان می‌باشد به عبارتی در هنگام انتقال ملک علاوه بر انتقال قسمت‌های اختصاصی، مشاعات نیز قهری به خریدار منتقل می‌گردد و با توجه به ماده ۳۳۸ قانون مدنی که بیع را (اختصاصی یا مشاعی) تملیک عین به عوض معلوم می‌داند پس چگونه ممکن است خریدار مالک مشاعات گردد بدون آن که بابتش بهایی پرداخت نماید.
۳ـ تعیین قیمت آپارتمان و املاک در هر منطقه و شهری عرف خاص خود را دارد در واقع قیمت ملک به توافق میان خریدار و فروشنده بر می‌گردد ممکن است یک پارکینگ به دلیل بدون تعارض بودن، درب برقی داشتن، در مرکز ترافیک قرار داشتن قیمتی بیش از مفید ساختمان داشته باشد و نمی‌توان طرفین را ملزم نمود که ملک را به چه قیمتی خرید و فروش نمایند مثلاً در تهران با توجه به منطقه و نقاط ترافیکی یا بالای شهر پارکینگ جداگانه محاسبه می‌گردد تا جایی که در بعضی نقاط قیمت یک پارکینگ چندین برابر قیمت یک واحد در نقطه پایین شهر است یا در شهری مثل صومعه سرا پارکینگ و انباری اصولاً محاسبه نمی‌گردد و فقط خریدار قیمت مفید ساختمان را با فروشنده به توافق می‌رسد یعنی قیمت‌گذاری به عرف محل برمی گردد نه اجبار اداره بازرگانی.
۴ـ مصوبه فوق با ماده ۳۰ قانون مدنی در تعارض می‌باشد و به نوعی از مالک سلب اختیار نموده است، بنابراین از ریاست محترم دیوان عدالت اداری ابطال مصوبه یاد شده را خواستارم.»
در پاسخ به اخطار رفع نقصی که از طرف دفتر هیأت عمومی دیوان عدالت اداری برای شاکی ارسال شده بود، به موجب لایحه شماره ۱۶۹۵ـ۱۲/۱۲/۱۳۹۳ ثبت دفتر اندیکاتور هیأت عمومی شده، پاسخ داده است که:
«ریاست محترم دفتر هیأت عمومی دیوان عدالت اداری
با سلام احتراماً، در پاسخ به اخطاریه مورخ ۱۸/۱/۱۳۹۳ اینجانب نعمت اله رمضانی به عرض می‌رساند علاوه بر مصوبه مورخ ۱۸/۸/۱۳۹۰ به شماره ۱۳۱/۶۳/۷۵۸۵ سازمان صنعت و معدن استان گیلان درخواست ابطال بخشنامه مورخ ۲۳/۸/۱۳۹۰ به شماره ۵۲۷۷ فومن را نیز دارم خواهشمند است اقدام لازم به عمل آید.»
متن مصوبه شماره ۷۵۸۵/۶۳/۱۳۱ـ ۱۸/۸/۱۳۹۰ که مورد اعتراض قرار گرفته به شرح زیر است:
«رئیس محترم مجمع امور صنفی مشترک شهرستان رشت
سلام علیکم
احتراماً به اطلاع می‌رساند در راستای پیگیری بند ۸ مصوبه مورخ ۴/۴/۱۳۹۰ کمیسیون نظارت بر سازمان‌های صنفی شهرستان رشت گزارش مورخ ۷/۷/۱۳۹۰ کمیته منتخب در خصوص نحوه محاسبه و قیمت‌گذاری تملک آپارتمان‌ها در جلسه مورخ ۱۲/۸/۱۳۹۰ کمیسیون نظارت بر سازمان‌های صنفی شهرستان رشت مطرح و مقرر شد در قیمت‌گذاری آپارتمان، محاسبه متراژ مفید ساختمان و انباری و یک دوم پارکینگ بدون محاسبه مشاعات ملحقه ساختمان ملاک عمل قرار گیرد.
خواهشمند است در راستای حمایت از حقوق شهروندان و جلوگیری از هرگونه سوء استفاده احتمالی دستور فرمایند مراتب را به اتحادیه صنف به منظور ابلاغ مصوبه به تمامی واحدهای صنفی مشاور املاک در سطح شهرستان رشت ابلاغ نمایند.»
در پاسخ به شکایت مذکور، رئیس سازمان صنعت، معدن و تجارت استان گیلان به موجب لایحه شماره ۵۳۸۵۶/۳۱ـ۱۲/۱۲/۱۳۹۳ توضیح داده است که:
«مدیریت محترم دفتر هیأت عمومی دیوان عدالت اداری
سلام علیکم
عطف به کلاسه ۹۳/۹۶۷ و نامه مورخ ۱۸/۱۱/۱۳۹۳ آن مدیریت موضوع شکایت آقای نعمت‌اله رمضانی نسبت به نحوه محاسـبه مساحت آپارتمان‌ها موضوع مصوبه به کمیسیون نظارت تحت شماره ۱۳۹۰ ـ ۱۸/۸/۱۳۹۰ دفاعاً به استحضار می‌رساند:
۱ـ از نظر شاکی: ایشان تقاضای ابطال مصوبه مورخ ۱۸/۸/۱۳۹۰ـ ۷۵۸۵/۶۳/۱۳۱ سازمان صنعت، معدن استان گیلان را تقاضا کرده‌اند در حالی که در ستون دادخواست به جای طرح شکایت علیه هیأت نظارت مرکز استان ـ اداره بازرگانی شهرستان فومن را طرف دعوی قرارداده‌اند. قابل ذکر است که چنین اداره‌ای تحت اداره بازرگانی در حال حاضر موضوعیت و عنوان قانونی ندارد و اداره و سازمان صنعت و معدن و تجارت دارای شخصیت مستقل حقوقی تأسیس گردیده است.
۲ـ از نظر ماهوی:
با توجه به اینکه عده‌ای از بساز و بفروش‌ها با تبانی با عده‌ای از مشاورین املاک «عرف ثابت و مسلم» بازار را در هم شکسته و تحت عناوین متعدد از قبیل سقف مشاعی سقف غیرمشاعی ـ درز انقطاع ـ اتاقک آسانسور و بعضاً محوطه مشاعی را به طور جداگانه محاسبه کرده و به هنگام قیمت‌گذاری، خریدار را مجبور به پرداخت لیست بالا بلندی از این عناوین خود ساخته می‌نمایند.
در حالی که با توجه به قانون تملیک آپارتمان‌ها و مقررات ساری و جاری اداره ثبت اسناد و املاک فقط مساحت مفید بناء و پارکینگ و انباری به هنگام تنظیم صورتمجلس تفکیکی مورد لحاظ قرار گرفته و به هر یک از قطعات سه گانه مذکور تحت عناوین مثلاً قطعه ۱۲ و ۱۳ و ۱۴ شماره ثبتی تعلق می‌گیرد و در پایان هر سند آپارتمان و صورتمجلس تفکیکی آن قید می‌شود که بقیه اجزاء ساختمان جزء مشاعات عمومی محسوب و تابع مقررات اموال مشاع مصرحه در قانون مدنی و قانون تملک آپارتمان‌ها می‌باشد. تفکیک اجزاء مختلف مجتمع آپارتمان و تراشیدن عناوین متعدد مثل اتاقک آسانسور، سقف مشاعی، لابی ورودی مجتمع و امثال آن برای ارضاء بساز بفروش‌ها و اخذ وجوه بیشتر شهروندان نیازمند و محتاج سرپناه به وسیله بنگاهدار ابداع گردیده است و این موضوع باعث شکایات متعدد به اتحادیه شده بود. ناگفته نماند خوشبختانه اکثریت قابل توجهی از مشاورین املاک با توجه به قوانین موضوعه و روش اداره ثبت در ذکر شماره سه گانه (مساحت مفید ـ انباری و پارکینگ) متعهد بوده و تحت عناوین دیگر خریدار را مجبور به پرداخت وجوه اضافه نمی‌کردند گو این که فروشندگان ملک به هنگام قیمت‌گذاری محاسبه همه چیز من جمله مشاعات را کرده و در تعیین قیمت ملاک قرار می‌دادند. علی‌ای حال چون روشهای متضاد مشاورین املاک و افزایش خریداران شاکی ـ اتحادیه صنف مشاورین املاک رشت را بر آن داشت که برای یکسان سازی و تثبیت عرف مسلم در معاملات مسکن با توجه به ماده ۲۲۰ قانون مدنی عرف حاکم بر کل معاملات مسکن در کشور را ملاک عمل قرار داده و برای جلوگیری از هرج و مرج ایجاد شده وحدت ملاکی برای معاملات املاک ایجاد کند. از این رو ضمن استعلام از اتحادیه کشوری صنف مشاوران املاک من جمله تهران، اردبیل، گرگان، زنجان، کرمانشاه، خرم آباد و غیره نحوه عملکرد و ملاک‌های محاسباتی استعلام شده و چون اتحادیه‌های مذکور به وحدت ملاک در محاسبات تعیین قیمت‌گذاری املاک رسیده بودند در مرکز استان گیلان نیز اصلاح این رویه شد که هماهنگ با عرف پذیرفته شده در سایر استان‌های کشور از هرج و مرج و سلیقه‌ای شدن فروش ملک پایان داده و معرف مسلم و پذیرفته شده در سایر نقاط کشور را به مشاورین املاک گیلان نیز متذکر شود. ـ رئیس سازمان»
هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ ۹/۳/۱۳۹۶ با حضور رئیس و معاونین دیوان عدالت اداری و رؤسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رأی مبادرت کرده است.
رأی هیأت عمومی
نظر به اینکه مطابق ماده ۴۹ قانون نظام صنفی کشور وظایف و اختیارات کمیسیون نظارت (به ریاست رئیس سازمان صنعت، معدن و تجارت استان) عبارت است از ۱ـ تصمیم گیری در مورد ادغام اتحادیه‌ها ۲ـ نظارت بر انتخابات اتحادیه‌ها و مجامع امور صنفی و رسیدگی و بازرسی عملکرد اتحادیه‌ها و رسیدگی به بودجه ترازنامه و صورت‌های مالی مجامع امور صنفی و تصویب آنها، می‌باشد در نتیجه مصوبه مورد اعتراض خارج از حدود اختیارات قانونی احصاء شده در ماده فوق‌الذکر است و با توجه به اینکه مرجع دولتی حق مداخله در امور راجع به وظایف اتحادیه‌ها را ندارند و تعیین تکلیف نسبت به قیمت‌گذاری ساختمان در مورد پارکینگ غیرقانونی است، بنابراین مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین‌دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ حکم بر ابطال مصوبه کمیسیون نظارت شهرستان رشت که طی شماره ۷۵۸۵/۶۳/۱۳۱ـ ۱۸/۸/۱۳۹۰ مدیریت سازمان صنعت، معدن و تجارت استان گیلان ابلاغ شده است صادر و اعلام می‌شود.
رئیس هیأت‌عمومی دیوان عدالت اداری ـ محمدکاظم بهرامی
